Boom dei mutui in Brasile, perché?

Un drastico calo dei tassi di interesse ha innescato un boom dei mutui in Brasile, rendendo la proprietà di una casa fattibile per migliaia di persone.

L’impennata è accolta da banche come Itau Unibanco, il più grande prestatore del Brasile, Banco Bradesco e Banco Santander Brasil, i cui portafogli di prestiti alle imprese sono stati messi sotto pressione dalla crisi del coronavirus.

Il COVID-19 ha anche innescato perdite record di posti di lavoro e un picco di insolvenze dei mutui per la casa, creando una strada potenzialmente pericolosa per mutuatari e prestatori.

L’ultimo boom del Brasile si è concluso male, ma i banchieri dicono che questo è diverso in quanto è guidato da bassi tassi di interesse, un profondo deficit immobiliare ed è sostenuto da modelli di credito cauti.

Di fatto, il mercato immobiliare in Brasile è ben al di sotto del suo potenziale, lasciando ampi margini di crescita nonostante lo stress economico.

I dati dell’associazione ipotecaria brasiliana mostrano che i mutui immobiliari sono aumentati del 49% in ottobre rispetto all’anno precedente raggiungendo il loro volume mensile più alto dal 1994. Questo è stato possibile grazie al drastico calo del tasso di interesse di riferimento al 2%, da oltre il 14% nel 2016.

L’acquisto è ora molto più competitivo e ogni punto percentuale di calo dei tassi di interesse porta un mutuo alla portata di 2,8 milioni di famiglie in più, afferma l’associazione edile brasiliana.

Il mercato dei mutui brasiliani rimane agli inizi, con mutui per la casa in essere per un totale di 720 miliardi di reais ($ 135 miliardi), o circa il 10% del PIL, che è meno della metà del rapporto in Cile e un quinto della quota negli Stati Uniti.

E gli economisti stimano che il Brasile sia a circa 4,5 milioni di unità a corto di domanda, un divario allettante per banche e sviluppatori. Si prevede che tra 20 e 30 anni ci sarà un boom delle vendite di case se le tariffe resteranno a livelli bassi.

I tassi brasiliani aumenteranno negli anni a venire, un sondaggio della banca centrale fornisce una previsione per i tassi di interesse di riferimento del 3% nel 2021, del 4,5% nel 2022 e del 6% nel 2023. Ma questi sono ben al di sotto di quelli osservati durante i periodi passati di iperinflazione .

La finanza domestica è diventata una delle aree di credito in più rapida crescita per Itau e per i rivali desiderosi di prestiti garantiti poiché il COVID-19 minaccia di far andare i mutuatari non garantiti in default.

Ma anche se i mutui sembrano una via di rischio inferiore, alcuni scettici avvertono che potrebbe esserci comunque dei rischi non indifferenti.

Ciò è in parte dovuto al fatto che, a differenza delle banche statunitensi, che vendono quasi tutti i loro mutui a investitori di terze parti, i prestatori brasiliani ne mantengono la maggior parte nei loro bilanci.

Presso la banca statale Caixa Economica Federal, i mutui ipotecari costituiscono il 66% del suo portafoglio prestiti, mentre i prestatori del settore privato ne hanno solo il 6-8%.

Le banche insistono sul fatto che modelli di credito cauti in aggiunta a garanzie collaterali manterranno i rischi al minimo e, mentre le autorità di regolamentazione brasiliane impediscono ai mutuatari di finanziare più dell’80% del valore di una casa, i prestatori hanno mantenuto in media tale rapporto più vicino al 60%.

Tuttavia, le insolvenze sono aumentate raggiungendo un record del 6% dei prestiti immobiliari in essere di tutte le banche nella prima metà del 2020, come mostrano i dati della banca centrale brasiliana.

I mutui rappresentavano il 61% di tutti i prestiti a cui sono state concesse estensioni come parte dell’ampio programma di tolleranza del settore bancario durante la pandemia.

Ciò ha rappresentato un intoppo temporaneo, dal momento che l’80% di quei mutuatari aveva ripreso i pagamenti regolari a settembre. I titolari di mutui hanno continuato a richiedere periodi di grazia, ma a un ritmo inferiore.

Cinque anni fa, il boom immobiliare si è concluso con le banche che si sono riappropriate di centinaia di appartamenti e interi edifici che sono state poi costrette a scaricare con uno sconto. Ma le banche e i costruttori di case dicono che questi errori non si ripeteranno tra i bassi tassi di interesse e le nuove regole sul recupero.

Tuttavia, ci sono rischi all’orizzonte e un aumento del tasso di riferimento, che gli economisti ritengono probabile anche in mezzo alle crescenti preoccupazioni fiscali.

A cura di Alvise Polegato